SL SLG SL Green Realty Corp. 로딩 중... : 애널리스트의 강세 및 약세 의견

"뉴욕의 모든 부동산 관계자들은 모두가 뉴욕으로 오고 있다고 말합니다... 모든 기업들이 지금 뉴욕시 사무실 공간을 사려고 하고 있습니다. 높은 세금과 원격 근무가 영구적으로 뉴욕시 상업용 부동산을 죽일 것이라는 널리 받아들여진 내러티브는 거짓으로 판명되고 있습니다. 기업들은 다시 뉴욕에서 사무실 공간을 적극적으로 인수하고 임대하고 있으며, 이는 침체에서 살아남아 수요 회복을 준비하고 있는 맨해튼 최고 상업용 임대인에게 직접적인 혜택을 줍니다. 롱, 프리미엄 뉴욕 사무실 공간에 대한 기초 수요가 회복되고 있어 약세 합의를 놀라게 하고 있기 때문입니다. Albany의 잠재적 새 세금 인상이 결국 기업의 지연된 이탈을 강요하거나, 지속적인 고금리가 상업용 부동산 재융자에 부담을 줄 수 있습니다.

"당신은 제 경력에서 본 적이 없는 뉴욕에서의 놀라운 임대 성장을 보고 있습니다... 올해 말까지, 당사 포트폴리오의 3분의 2가 가중 평균 기준으로 98% 임대될 것으로 예상합니다." 광범위한 시장은 원격 근무와 AI로 인한 일자리 손실이 사무실 수요를 영구적으로 손상시켰다는 가정 하에 오피스 REIT를 크게 할인했습니다. 그러나 현장 데이터는 로펌, 핀테크, AI 기업이 15~20년 임대 계약을 체결하는 대규모 "공간 확보"를 보여줍니다. 맨해튼 프라임 오피스 건물이 채워짐에 따라, 고품질의 입지 좋은 자산을 보유한 임대인은 예상보다 강력한 현금흐름을 경험하게 되어, 대량으로 공매도되거나 할인된 주식의 긍정적인 재평가를 강제할 것입니다. LONG NYC 중심 오피스 REIT: 기본적인 임대 속도와 장기 테넌트 약속이 상업용 부동산에 대한 약세 거시 내러티브를 완전히 반박합니다. 지속적으로 높은 금리는 부채 상환 및 재융자 비용을 높게 유지할 수 있으며, 지방 자치 단체 예산 적자를 메우기 위한 잠재적 NYC 재산세 인상이 운영 마진을 잠식할 수 있습니다.

미드타운의 트로피 클래스 A는 평방피트당 90달러로, 초기 COVID에서 크게 움직이지 않았습니다. 현재 뉴욕시의 트로피는 4% 미만의 공실률을 보이고 있습니다. 사람들이 돌아왔고 실제로 그곳에 있습니다. 맨해튼 오피스가 죽었다는 광범위한 내러티브는 고급 부문에서 사실적으로 부정확합니다. 품질로의 비행이 일어나고 있으며, 이는 NYC에서 프리미엄 클래스 A 트로피 자산을 소유한 REIT가 가격 결정력과 높은 점유율을 유지하는 반면, 하위 등급의 오래된 건물은 어려움을 겪을 것임을 의미합니다. 롱. 프리미엄 NYC 오피스 REIT는 특정 트로피 자산이 탁월한 성과를 내고 있음에도 불구하고 광범위한 상업용 부동산 공황에 의해 부당하게 할인되었습니다. 광범위한 경기 침체는 기업 임차인이 비용 절감을 위해 프리미엄 공간도 축소하도록 강제할 수 있습니다.

Kennedy는 "복귀 근무가 시작됐다"고 지적하며 기술 기업들이 사무실로 돌아가고 있다고 말합니다. 그는 "아마도 앞으로 1~3년 동안 오피스가 가장 좋은 성과를 낼 것"이라고 말합니다. 공급 제약 (핵심 지역에 20년간 새 건물 없음)과 AI/기술 기업의 전력을 갖춘 물리적 공간에 대한 수요 증가가 결합되어 있습니다. 자산 가격은 이미 20-25% 재평가되어 매력적인 진입점을 제공합니다. '오피스의 종말' 내러티브에 반대하는 역발상 가치 플레이로서 고품질 도시 운영업체 중심의 오피스 REITs 롱. 경기 침체가 새로운 해고 물결을 촉발하여 평방 피트에 대한 수요를 감소시킵니다.