O QUE TODO INVESTIDOR PRECISA ENTENDER SOBRE GALPÕES LOGÍSTICOS

페르난도 크레스타나(Fernando Crestana)는 브라질 물류 창고 시장의 역학 관계를 설명하며, 전자상거래 업체의 강력한 수요와 지형, 규제, 자금 조달 제약 등 상당한 공급 측면의 병목 현상으로 인해 지속적으로 낮은 공실률을 보이고 있다고 강조함. 그는 개발 경제성(yield-on-cost)과 주요 매수자인 FII(부동산 펀드)의 역할을 자세히 설명함. 이 논의는 시장이 균형에 도달하기까지 긴 시간이 걸릴 것임을 시사함. - 브라질 물류 창고 공실률은 25%에서 8%로 떨어졌으며 8~12% 범위 내에서 유지될 것으로 예상됨. - 메르카도 리브레(Mercado Livre), 아마존, 쇼피(Shopee)와 같은 전자상거래 기업들이 라스트 마일 창고에 대한 강력한 수요를 견인하고 있음. - 공급은 어려운 지형(예: 카자마르), 긴 승인 절차(CETESB), 높은 토공사 비용으로 인해 제한됨. - 개발자들은 12%의 yield-on-cost를 목표로 하며, 이를 위해서는 주요 시장에서 m²당 30~32헤알의 임대료가 필요함. - FII는 완공된 자산의 주요 매수자이지만, 높은 셀릭(Selic) 금리로 인해 신규 자금 조달을 위한 주식 시장이 닫혀 있음. - GLP 및 프로로지스(Prologis)와 같은 글로벌 기업들은 자본 역학 관계로 인해 브라질 투자를 늦추고 있음. - 카자마르의 메르카도 리브레 단일 자산 펀드는 선순위/후순위 구조를 사용하여 거의 8억 헤알을 조달함. - 시장은 중장기적으로만 10~12%의 구조적 공실률로 수렴할 것으로 예상됨.